10月19日，知名房地产服务商戴德梁行在广州举行了发布会，对2016年第三季度的广州房地产市场表现进行了全方位、深层次的解读，并对广州市场接下来的走向进行了预判和展望。戴德梁行华中区研究部助理董事林珂认为，前三季的地产市场，住宅供不应求，成交量价齐升、热度空前，一手住宅“去库存”模式有待反转。纵观广州地产市场，市场供求差距仍在，库存量进一步减少，预计四季度成交量增幅收窄，广州房价将维持上升势头。 住宅市场：供不应求，去库存明显从2016年前三季度的住宅市场看，一线城市的房地产市场持续升温。据戴德梁行数据显示，广州一手住宅明显供不应求：前三季度供销比仅为0.7。前三季度一手住宅成交量达到去年全年的97%；而成交均价也较去年全年水平上升10%；1-8月整体住宅（包括一、二手）月均成交量价已经超过历史最好的2013年。2016年以来，随着去库存方案等一系列政策利好的出台，广州住宅市场成交量价齐升，供不应求。截至9月底，广州全市一手住宅可售库存约为805.1万平方米，去化周期从去年的9.3个月进一步减少至6.1个月。有些地区甚至开始补库存。一手住宅库存总量相对短缺、开发商补仓需求上升。戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂介绍，一手住宅“去库存”模式有待反转。展望四季度，戴德梁行华中区研究部助理董事林珂认为，近期国内房地产政策环境趋紧，但广州住宅房地产政策较其他城市更为稳定。尽管公积金贷款首付从20%升至30%，但是对市场的影响仍然有限。由于市场供求差距仍在，库存量进一步减少，预计四季度的成交量增幅收窄，广州房价将维持上升势头。土地市场：前三季偏冷年末将加快出让节奏，对于住宅市场的火热，前三季度的土地市场偏冷。今年1-3季度，广州共出让地块53宗，出让面积377.8万平方米，出让金额282.5亿元。前三季度广州土地市场出让并成交土地面积仅相当于2015年全年的53%；成交金额仅相当于2015年的30%。从用地性质角度来看，2016年前三季度，工业用地和商服用地分别占整体土地成交面积的比重分别为52%和15%，比去年同期占比明显上升，显示土地出让支持“产业落位”的功能在今年前三季度继续走强；住宅用地出让面积则大幅缩减，所占比重由2015年同期的50%降至30%。在去化压力较大的外围区域，今年住宅用地供应节奏明显放慢。戴德梁行指出，对照广州2016年全年土地出让计划，目前住宅、商服和其他用地成交面积距离目标差距相对较大；从市场意愿来看，一手住宅库存总量相对短缺、开发商补仓需求上升，增加住宅用地是众望所归。因此，预计年末的广州土地市场商服与住宅用地将加快出让节奏，中心区的旧改住宅地块有望成为市场焦点。 写字楼市场：新增创历史新高升级搬迁为主驱动力2016年以来，广州甲级写字楼市场迎来了多栋优质物业的入市，截止至三季度末，广州甲级写字楼存量升至437万平米，较上年年末增加17%；2016年前三季度广州核心商务区新增供应量达到63万平方米，主要集中于珠江新城和琶洲商务区。激烈的市场竞争令众多新项目在前期就积极开展预租优惠活动，部分新写字楼入市前已取得较为理想的预租率，今年前三季度市场录得净吸纳量34.5万平方米；但大幅增长的供应仍然将本季末的市场空置率推升至15.4%的高峰，环比升高5个百分点。租金方面，本季度广州甲级写字楼市场平均租金为167.9元/平方米/月，环比基本持平。分区来看，则涨跌互现。珠江新城和越秀商务区的平均租金分别环比上升0.8%和4.3%，珠江新城以177.4 元/平方米/月继续引领全市甲级写字楼市场，而邻近的体育中心本季度区内平均租金环比小幅下降2.1%。琶洲板块由于供应增大而配套尚不成熟，短期内新项目以走量为上，本季度区内平均租金同样小降2.9%。展望四季度，广州还有四座甲级写字楼计划交付。2016年全年广州甲级写字楼新增供应预计将达98万平方米，创历年之最。2016年也是珠江新城新增供应的最后一轮高峰期，之后该区域新增供应将大幅减少；预计2018年珠江新城新增供应收官。届时，市场活动焦点将逐渐转至琶洲、金融城。在经济增长平缓的背景下，预计年内平均租金总体上涨动力不足，而年末空置率也将保持相对高位，到2017年中有望得以缓解。尽管大量供应令到竞争加剧、空置率承压，但市场日渐成熟及核心区域新增供应的稀缺，未来广州核心商务区甲级写字楼市场租金表现仍将保持稳健。而今年以来，金融、TMT、专业服务等行业仍延续了前期的扩张势头，活跃的市场和政府在金融和科技创新等领域的不断投入和扶持也将带来办公空间的更多需求。